لایب سان

1 AFFORDABLE HOUSING AND POVERTY 3 The sound understanding of Zakat is linked to a comprehensive understating of the term hoarding. The Arabic term Ihtikar is used for collecting, doing wrong, and greediness. The word is mainly used when referring to people who buy more food than they need to sell at higher prices during times of shortage (Madni, 2013). There is a clear hadith: “He who hoards is a sinner.”3 Even though it has generally been associated with food, hoarding applies to other basic human needs, including real estate. Hoarding works against fair price formation, which is the pivot of Islamic economics and finance. This is why state intervention is necessary (Gundogdu, 2019a, 2019b). The definition of hoarding reveals a delicate balance between Islamic encouragements of property ownership versus price distortion in the market. For example, a person who uses the property for utility and commercial purposes is not a hoarder. A person should pay Zakat on hoarded assets, including money. Avoiding Zakat payment is not a joke in Islamic belief, as indicated in Case Box 1.2. Case Box 1.2: Hoarding of Money Ahnaf B. Qais reported: While I was in the company of the (elites) of Quraish, Abu Dharr came there, and he was saying: Give glad tidings to the hoarders of riches that their backs would be branded (so deeply) that (the hot Iron) would come out of their sides, and when the backs of their necks would be branded, it would come out of their foreheads. He (Abu Dharr) then went away and sat down. I asked who he was. They said: He is Abu Dharr. I went to him and said: What is this that I heard from you which you were saying before? He said: I said nothing but only that which I heard from their Prophet ( ). I again said: What do you say about this gift? He said: Take it, for today it is a benefit. But when it becomes a price for your religion, then abandon it Source Sahih Muslim, 2177 The problem of poverty, as conventionally defined, can supposedly be resolved with loans by stimulating economic growth. However, this solu- tion often back fires in the long term. The conventional method of Riba loans without checks and balances only fuels poverty. Should poverty be defined in the Islamic way based on debt accumulation for higher real 3 Sahih Muslim, 1605. 4 A. S. GUNDOGDU estate prices leading to negative net worth? The conventional economics argument about linking economic growth with income is irrelevant as poverty is defined based on net worth in Islam. The Islamic definition of poverty suggests that developed countries are not far ahead of the least developed countries regarding poverty statistics. Given the definition, the Islamic understanding of poverty prioritizes affordable housing because providing housing is an important element of the poverty definition. Accomplishing this universal provision of afford- able housing with reasonable prices will help avoid negative net worth, which creates poor people as defined in Islam. Islam accepts the concept of debt, but such debt should not lead to unfair price formation of real estate prices. A mortgage is a legal instrument by which the creditor receives the pledge of the debtor’s residence as collateral. In practice, however, it was challenging to evict people from their homes due to the bias of courts and policymakers against lenders due to social repercussions. The financial sector pushed for strong foreclosure laws imposed on devel- oping the secondary market to channel more funds to housing finance (Van Order, 2003). The debt-driven housing market yielded overdevel- oped beautiful urban and suburban dwellings, yet unhappy people as the established system worked for capital owners against households. Islamic mortgages cannot be different from conventional ones as the more conventional finance engages tangible assets, the more the nature of business resembles Islamic Finance. Yet, there should be a significant difference between Islamic finance contracts: late payment charges. In real life, however, Islamic banks often impose late payment charges similarly to conventional banks. Shari’ah scholars argue that late payment charges are permissible to avoid a moral hazard by borrowers, given that banks cannot accrue any benefit from late payment. This is a challenge to develop a secondary market for Islamic mortgages. The issue of resource mobilization is an important topic given that the 2008 financial crisis emerged out of innovative resource mobiliza- tion/securitization products. Resorting conventional or Islamic deposit banks has a significant disadvantage related to the maturity mismatch, between deposits and loans, precipitating systematic financial sector risk. Once unaffordable, prices would sky-dive due to the liquidity crisis that emerged in the financial sector out of the mismatch. In this regard, alter- natives might be looked for within the capital markets. The Sukuk for securitizing the mortgage loan is a potential method, yet there are serious Shari’ah compliance issues with the Sukuk, as-is many are based on: Bai 1 AFFORDABLE HOUSING AND POVERTY 5 Table 1.1 Outcome and output table as-is case; conventional approach Policy tool Output Outcome Channel more funds with the lower interest rates for construction and purchase of houses Produce more houses Unaffordable housing Source The author Al-Dayn, Organized Tawarruq, and Bai Al-Inah. Such practices are not different from conventional instruments. It is unjustified to claim that Islamic banks as they are can help in facilitating the provision of afford- able housing. The issue is more related to the policy aspect: availing more financing, being Islamic or conventional, to home purchases inflates house prices. The more funds are available and the lesser the interest rate, the more people bid for the finished houses. As it is practiced today, availing of more loans is not a solution. It is a root cause of unaffordability. The fundamentals of the mortgage and securitization topic will be discussed more in depth in the next chapter. Table 1.1 indicates the outcome and output design of the present financial and economic system. It is assumed that affordable housing will be facilitated by producing more houses and availing more mort- gages, assuming a trickle-down effect. However, channeling funds to the production and sale of houses gives rise to high land prices. Funneling more funds would increase land and house prices and undermine afford- ability. Besides, the financial sector will get exposed to assets that are not easy to liquidate in case of liquidity crunches. These recurring bubbles and crunches will continue due to the fundamentals of the present monetary system. Table 1.2 presents the Islamic approach. The policy outcome should be to provide affordable shelter for all, so more houses should be built. To achieve the desired outcome with the targeted output, more houses should be produced while decreasing land and house prices. This chapter discusses the policy tool: “Decrease Land and House Prices.” The next chapter elaborates on producing more houses by “channeling more funds with a lower markup to construction and purchase houses with Islamic finance.”

چکیده فارسی

1 مسکن مقرون به صرفه و فقر 3 درک صحیح زکات با درک جامع از اصطلاح احتکار مرتبط است. اصطلاح عربی احتیکار برای جمع کردن، بدکردن و طمع به کار می رود. این کلمه عمدتاً زمانی به کار می رود که به افرادی اشاره می کند که در زمان کمبود مواد غذایی بیشتر از آنچه نیاز دارند برای فروش با قیمت های بالاتر خریداری می کنند (مدنی، 2013). در حدیث صریح آمده است: «کسی که احتکار می‌کند، گناهکار است.»[۳] اگرچه عموماً با غذا همراه بوده است، اما احتکار در مورد سایر نیازهای اولیه انسان از جمله املاک صدق می‌کند. احتکار بر خلاف قیمت‌گذاری منصفانه، که محور اقتصاد و دارایی اسلامی است، عمل می‌کند. به همین دلیل است که مداخله دولت ضروری است (Gundogdu, 2019a, 2019b). تعریف احتکار تعادل ظریفی را بین تشویق های اسلامی از مالکیت دارایی و تحریف قیمت در بازار نشان می دهد. به عنوان مثال، شخصی که از مال برای امور عام المنفعه و تجاری استفاده می کند، احتکار کننده نیست. انسان باید زکات دارایی های احتکار شده از جمله پول را بدهد. همانطور که در کادر 1.2 نشان داده شده است، اجتناب از پرداخت زکات در اعتقاد اسلامی یک شوخی نیست. جعبه مورد 1.2: احتکار مال احنف ب. قیس می گوید: زمانی که من در جمع (نخبگان) قریش بودم، ابوذر به آنجا آمد و می گفت: احتکار کنندگان ثروت را بشارت ده که پشتشان باشد. (آنقدر عمیق) که (آهن داغ) از پهلوهایشان بیرون می‌آید، و چون پشت گردنشان می‌زدند، از پیشانی‌شان بیرون می‌آید. او (ابوذر) رفت و نشست. پرسیدم او کیست؟ گفتند: او ابوذر است. نزد او رفتم و گفتم: این چه چیزی است که از تو شنیدم که قبلاً می‌گفتی؟ گفت: من جز آنچه از پیامبرشان شنیده ام چیزی نگفتم. دوباره گفتم: در مورد این هدیه چه می گویی؟ فرمود: آن را بگیر که امروز منفعت است. اما وقتی بهایی برای دین شما شد، آن را رها کنید منبع صحیح مسلم، 2177 مشکل فقر، همانطور که به طور متعارف تعریف می شود، ظاهراً می تواند با وام و با تحریک رشد اقتصادی حل شود. با این حال، این راه حل اغلب در دراز مدت جواب می دهد. روش مرسوم وام‌های ریبا بدون کنترل و تعادل تنها به فقر دامن می‌زند. آیا باید فقر را به روش اسلامی بر اساس انباشت بدهی برای واقعی بالاتر تعریف کرد. بحث اقتصاد متعارف در مورد پیوند رشد اقتصادی با درآمد نامربوط است زیرا فقر بر اساس ارزش خالص در اسلام تعریف شده است. تعریف اسلامی از فقر نشان می دهد که کشورهای توسعه یافته از نظر آمار فقر خیلی جلوتر از کشورهای کمتر توسعه یافته نیستند. با توجه به این تعریف، درک اسلامی از فقر، مسکن ارزان قیمت را در اولویت قرار می دهد، زیرا تامین مسکن از عناصر مهم تعریف فقر است. انجام این تدارک جهانی مسکن مقرون به صرفه با قیمت های معقول به جلوگیری از ارزش خالص منفی کمک می کند که طبق تعریف اسلام، افراد فقیر را ایجاد می کند. اسلام مفهوم بدهی را می پذیرد، اما چنین بدهی نباید منجر به قیمت گذاری ناعادلانه قیمت ملک شود. رهن ابزار قانونی است که به موجب آن طلبکار وثیقه اقامتگاه بدهکار را به عنوان وثیقه دریافت می کند. اما در عمل، بیرون راندن مردم از خانه هایشان به دلیل سوگیری دادگاه ها و سیاست گذاران علیه وام دهندگان به دلیل پیامدهای اجتماعی، چالش برانگیز بود. بخش مالی قوانین محکمی را برای سلب مالکیت تحمیل کرد که بر توسعه بازار ثانویه برای هدایت وجوه بیشتر به تامین مالی مسکن تحمیل شده بود (ون اورد، 2003). بازار مسکن مبتنی بر بدهی باعث ایجاد خانه‌های زیبای شهری و حومه‌ای بیش از حد توسعه‌یافته، با این حال مردم ناراضی شد زیرا سیستم مستقر برای صاحبان سرمایه در برابر خانوارها کار می‌کرد. وام مسکن اسلامی نمی تواند با وام مسکن متعارف متفاوت باشد، زیرا هر چه امور مالی متعارف بیشتر دارایی های مشهود را درگیر کند، ماهیت تجارت بیشتر به امور مالی اسلامی شبیه می شود. با این حال، باید تفاوت قابل توجهی بین قراردادهای مالی اسلامی وجود داشته باشد: هزینه تأخیر پرداخت. با این حال، در زندگی واقعی، بانک های اسلامی اغلب هزینه های تأخیر پرداخت را مشابه بانک های معمولی اعمال می کنند. علمای شریعت استدلال می‌کنند که هزینه تأخیر برای جلوگیری از خطر اخلاقی وام گیرندگان، با توجه به اینکه بانک‌ها نمی‌توانند از تأخیر تأدیه سودی کسب کنند، جایز است. این یک چالش برای توسعه بازار ثانویه برای وام مسکن اسلامی است. موضوع بسیج منابع موضوع مهمی است با توجه به اینکه بحران مالی 2008 از محصولات نوآورانه بسیج منابع/ اوراق بهادار سازی پدیدار شد. توسل به بانک های سپرده متعارف یا اسلامی دارای یک نقطه ضعف قابل توجه در رابطه با عدم تطابق سررسید، بین سپرده ها و وام ها است که ریسک سیستماتیک بخش مالی را تشدید می کند. زمانی که مقرون به صرفه نبود، به دلیل بحران نقدینگی که در بخش مالی از عدم تطابق ظاهر شد، قیمت‌ها بالا می‌رفت. در این راستا، می‌توان به دنبال جایگزین‌هایی در بازار سرمایه بود. صکوک برای اوراق بهادار کردن وام مسکن یک روش بالقوه است، با این حال مسائل جدی انطباق شرعی با صکوک وجود دارد، همانطور که بسیاری از آنها بر اساس موارد زیر هستند: بای 1 مسکن مقرون به صرفه و فقر 5 جدول 1.1 جدول نتایج و خروجی همانطور که مورد است. ; رویکرد متعارف ابزار سیاست خروجی خروجی کانال وجوه بیشتر با نرخ بهره پایین تر برای ساخت و ساز و خرید خانه تولید خانه های بیشتر مسکن غیر مقرون به صرفه منبع نویسنده الداین، تاوروق سازمان یافته، و بای العناه. چنین شیوه هایی با ابزارهای معمولی تفاوتی ندارد. این ادعا که بانک های اسلامی می توانند در تسهیل تامین مسکن ارزان قیمت کمک کنند، غیر قابل توجیه است. موضوع بیشتر به جنبه سیاستی مربوط می شود: استفاده از منابع مالی بیشتر، اسلامی یا متعارف بودن، برای خرید خانه، قیمت مسکن را افزایش می دهد. هرچه بودجه بیشتری در دسترس باشد و نرخ بهره کمتر باشد، افراد بیشتری برای خانه های تمام شده پیشنهاد می دهند. همانطور که امروزه انجام می شود، استفاده از وام های بیشتر راه حلی نیست. علت اصلی عدم استطاعت است. مبانی مبحث وام مسکن و اوراق بهادار در فصل بعدی بیشتر مورد بحث قرار خواهد گرفت. جدول 1.1 نتایج و طرح خروجی سیستم مالی و اقتصادی فعلی را نشان می دهد. فرض بر این است که مسکن مقرون به صرفه با تولید خانه‌های بیشتر و بهره‌مندی از وام‌های مسکن بیشتر تسهیل می‌شود، با فرض اثر کاهشی. با این حال، هدایت وجوه برای تولید و فروش خانه باعث افزایش قیمت زمین می شود. تخصیص وجوه بیشتر باعث افزایش قیمت زمین و مسکن و تضعیف توان مالی می شود. علاوه بر این، بخش مالی در معرض دارایی‌هایی قرار می‌گیرد که در صورت تنگنای نقدینگی، انحلال آن‌ها آسان نیست. این حباب‌ها و بحران‌های مکرر به دلیل اصول نظام پولی کنونی ادامه خواهند داشت. جدول 1.2 رویکرد اسلامی را نشان می دهد. نتیجه سیاست باید فراهم کردن سرپناهی مقرون به صرفه برای همه باشد، بنابراین خانه‌های بیشتری باید ساخته شود. برای دستیابی به نتیجه مطلوب با خروجی هدفمند، باید خانه های بیشتری تولید کرد و در عین حال قیمت زمین و مسکن را کاهش داد. این فصل ابزار سیاست را مورد بحث قرار می دهد: "کاهش قیمت زمین و خانه". فصل بعدی در مورد تولید خانه‌های بیشتر با «کانال‌سازی سرمایه‌های بیشتر با نشانه‌گذاری کمتر برای ساخت و ساز و خرید خانه‌ها با مالی اسلامی» توضیح می‌دهد.