لایب سان

The conversation about zoning has meandered its way through issues ranging from housing affordability to economic growth to segregation, expanding in the process from a public policy backwater to one of the most discussed policy issues of the day. In his pioneering 1972 study, Land Use Without Zoning, Bernard Siegan first set out what has today emerged as a common-sense perspective: Zoning not only fails to achieve its stated ends of ordering urban growth and separating incompatible uses, but also drives housing costs up and competition down. In no uncertain terms, Siegan concludes, “Zoning has been a failure and should be eliminated!”

Drawing on the unique example of Houston—America’s fourth largest city, and its lone dissenter on zoning—Siegan demonstrates how land use will naturally regulate itself in a nonzoned environment. For the most part, Siegan says, markets in Houston manage growth and separate incompatible uses not from the top down, like most zoning regimes, but from the bottom up. This approach yields a result that sets Houston apart from zoned cities: its greater availability of multifamily housing. Indeed, it would seem that the main contribution of zoning is to limit housing production while adding an element of permit chaos to the process.

Land Use Without Zoning reports in detail the effects of current exclusionary zoning practices and outlines the benefits that would accrue to cities that forgo municipally imposed zoning laws. Yet the book’s program isn’t merely destructive: beyond a critique of zoning, Siegan sets out a bold new vision for how land-use regulation might work in the United States.

Released nearly a half century after the book’s initial publication, this new edition recontextualizes Siegan’s work for our current housing affordability challenges. It includes a new preface by law professor David Schleicher, which explains the book’s role as a foundational text in the law and economics of urban land use and describes how it has informed more recent scholarship. Additionally, it includes a new afterword by urban planner Nolan Gray, which includes new data on Houston’s evolution and land use relative to its peer cities.

چکیده فارسی

مکالمه در مورد منطقه‌بندی مسیر خود را در میان موضوعاتی از مقرون به صرفه بودن مسکن گرفته تا رشد اقتصادی تا جداسازی، گسترش داده است، و در این فرآیند از یک خط مشی عمومی به یکی از بحث‌انگیزترین موضوعات سیاستی روز گسترش یافته است. برنارد سیگان در مطالعه پیشگام خود در سال 1972، کاربری اراضی بدون منطقه بندی، ابتدا آنچه را که امروزه به عنوان یک دیدگاه عقل سلیم پدیدار شده است، بیان کرد: منطقه بندی نه تنها به اهداف اعلام شده خود یعنی نظم دادن به رشد شهری و جداسازی کاربری های ناسازگار دست نمی یابد، بلکه هزینه های مسکن را نیز افزایش می دهد. بالا و رقابت پایین. سیگان نتیجه می گیرد که بدون تردید، "منطقه بندی شکست خورده است و باید حذف شود!"

با تکیه بر نمونه منحصر به فرد هیوستون - چهارمین شهر بزرگ آمریکا، و تنها مخالف آن در منطقه بندی - Siegan نشان می دهد که چگونه استفاده از زمین به طور طبیعی خود را در یک محیط غیر منطقه بندی شده تنظیم می کند. سیگان می‌گوید در بیشتر موارد، بازارها در هیوستون رشد را مدیریت می‌کنند و استفاده‌های ناسازگار را نه از بالا به پایین، مانند اکثر رژیم‌های منطقه‌بندی، بلکه از پایین به بالا جدا می‌کنند. این رویکرد نتیجه ای به دست می دهد که هیوستون را از شهرهای منطقه بندی شده جدا می کند: در دسترس بودن بیشتر مسکن چندخانواری. در واقع، به نظر می‌رسد که سهم اصلی منطقه‌بندی محدود کردن تولید مسکن و در عین حال افزودن عنصر آشفتگی مجوز به فرآیند است.

استفاده از زمین بدون منطقه‌بندی به تفصیل اثرات اعمال منطقه‌بندی ممنوعه فعلی را گزارش می‌کند و مزایایی را که برای شهرهایی که قوانین منطقه‌بندی تحمیلی توسط شهرداری را کنار می‌گذارند، نشان می‌دهد. با این حال، برنامه کتاب صرفاً مخرب نیست: فراتر از نقد منطقه‌بندی، سیگان چشم‌انداز جدید جسورانه‌ای را برای نحوه عملکرد مقررات استفاده از زمین در ایالات متحده ارائه می‌کند.

این نسخه جدید که تقریباً نیم قرن پس از انتشار اولیه کتاب منتشر شد، کار سیگان را برای چالش‌های فعلی ما در زمینه قیمت مسکن بازنگری می‌کند. این کتاب شامل مقدمه جدیدی از استاد حقوق دیوید شلیچر است که نقش کتاب را به عنوان متنی بنیادی در قانون و اقتصاد استفاده از زمین شهری توضیح می‌دهد و توضیح می‌دهد که چگونه به تحقیقات اخیر کمک کرده است. علاوه بر این، شامل پس‌گفتار جدیدی از برنامه‌ریز شهری نولان گری است که شامل داده‌های جدیدی در مورد تکامل هیوستون و کاربری زمین نسبت به شهرهای همتای آن است.